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Il mercato immobiliare ( The Housing Sector) è per gli Stati Uniti una componente molto importante per il sistema economico-produttivo del Paese.

Il valore complessivo stimato delle strutture residenziali ammonta a oltre 12.000 miliardi di dollari mentre tutto il settore immobiliare, direttamente o indirettamente contribuisce dal 15 al 20% alla formazione del Gross Domestic Product ( Prodotto interno Lordo). La cui composizione è nel 2007 dovuta solo per 1/3 al settore industriale e per 2/3 al settore terziario, nel quale confluisce il settore immobiliare.

Circa il 70% delle entrate dei singoli Stati provengono dalle "Property Taxes". I proprietari di case contribuiscono per il 43% ed i proprietari di immobili commerciali per il 57% sul totale delle tasse sulla proprietà edilizia.

Il mercato immobiliare a causa della sua rilevanza strategica per la crescita e lo sviluppo dell'economia viene continuamente monitorato da numerosi organismi statistici. Lo sforzo per rilevare con dettaglio minuzioso tutti i passaggio fondamentali di un mercato così vasto e multiforme è sicuramente imponente. La mole di informazioni così disponibili consente una lettura tempestiva e dettagliata di tutto il mercato immobiliare. Il risultato colpisce un europeo sia per il dettaglio che per la mole di informazioni. A partire dal ramo costruzioni dove vengono forniti mensilmente i dati relativi alle concessioni di nuove licenze edilizie.

Fino alla raccolta, grazie all'ausilio delle associazioni nazionali dei realtor ( agenti immobiliari ), dei dati relativi alle compravendite dell'esistente, andamento dei prezzi, stock dell'invenduto ecc..

L'approccio è il medesimo che si ha con il mercato mobiliare dei titoli e delle valute. Analogo spazio viene dedicato dalla stampa finanziaria e dalle istituzioni all'analisi dell'evolversi della situazione. Tale massa di informazioni dettagliate, periodicamente diffuse, ed attese dai mercati, consente un continuo monitoraggio di tutto il settore immobiliare. La Fed inoltre dedica ampio spazio nelle sue analisi al mercato immobiliare. Le preoccupazioni sul formarsi di una "bolla immobiliare" derivano principalmente da queste considerazioni. Già nel 2005 in pieno mercato boom con un record storico di concessioni edilizie, le Federal Reserve, aveva fatto rilevare come vi fossero dei rischi per il formarsi di molte posizioni speculative sul mercato immobiliare. Speculazioni favorite anche dal bassissimo costo del denaro ( in quegli anni prossimi al 1%) ed dal facile ricorso al credito con leve finanziarie molto elevate (5% dallo speculatore e 95% dalle banche). Inoltre dal ricorso sempre più diffuso ai cosiddetti "mutui solo interessi" (mutui speciali che prevedono il pagamento per i primi 3-5 anni solo degli interessi).

Tali posizioni venivano considerate pericolose e la Fed intervenne ( non solo ma anche per questo motivo) con un veloce aumento del costo del denaro. Questo per far saltare l'eccesso di speculazione, raffreddare il mercato aumentando il costo dei mutui e giungere ad una normalizzazione della situazione. Dopo un anno di sostanziale stabilizzazione dei prezzi (2006) il 2007 è stato l'anno dello "scoppio" della bolla immobiliare che ha comportato l'uscita, a volte "dolorosa", per molti speculatori ed ha coinvolto anche i risparmiatori.

Il mercato di New York invece si è mosso in controtendenza, almeno fino ad ora, soprattutto nelle zone di maggior pregio (Manhattan). E' chiaro che se la situazione del mercato del resto del Paese continuerà ad essere così difficile, presto o tardi anche l'area di New York si adeguerà. Occorre segnalare che qui i prezzi hanno continuato a crescere per i primi 3 trimestre del 2007 e solo nell'ultimo si è cominciato a percepire una frenata.

Qui l'equilibrio fra domanda e offerta è tradizionalmente più favorevole per i venditori per alcuni fattori di facile comprensione. Le possibilità di sviluppo immobiliare sono estremamente limitate (per lo meno nelle zone pregiate vicino all'isola di Manhattan) infatti si stanno portando avanti iniziative per riqualificare zone che hanno tradizione di bassa qualità (ad esempio il Bronx) pur di recuperare immobili appetibili. Essendo il centro finanziario degli States la domanda di affitti è molto vivace, con rendimenti interessanti anche per immobili di qualità media. Nei palazzi di buon livello esistono delle limitazioni sia per l'acquisto che per l'affitto e ciò contribuisce ad assottigliare l'offerta.

Prima di trarre le conclusioni di quanto esposto sino ad ora ci permettiamo di fare due ulteriori considerazioni.

La prima è sul numero complessivo di compravendite in USA che rimane comunque, molto elevato, sia in assoluto che soprattutto in rapporto al numero di residenti, rispetto ad esempio all'Italia. Per l'Italia si registrano per il 2006 (ultimo dato disponibile) un totale di 845.000 compravendite residenziali su dati ufficiali dell'Agenzia del Territorio. I dati relativi alle compravendite residenziali registrate negli USA ammontano invece ( Febbraio 2008) per il nuovo a 590.000 su base annua e per l'esistente a 5.030.000 su base annua. Per un totale di 5.620.000 unità vendute su base annua per 300 milioni di abitanti contro le 845.051 unità vendute in Italia sui 58.751.000 residenti dichiarati dall'ISTAT. Pertanto circa una compravendita in USA ogni 60 abitanti rispetto ad una compravendita in Italia ogni 70 abitanti. Questa maggiore frequenza nelle vendite del mercato immobiliare statunitense rispetto a quello italiano e a quelli europei in genere, è dovuta sicuramente alla maggior propensione al cambio di casa degli statunitensi rispetto agli italiani. Questa non si traduce necessariamente in maggior "liquidità" del mercato, intesa come tempo di attesa per la vendita. Questo infatti dipende esclusivamente dall'incrocio della domanda e dell'offerte ( totale delle case messe in vendita, dato conosciuto e totale delle proposte di acquisto, totale non conosciuto ). Una considerazione che si può fare però a questo proposito è che solo con la messa in vendita si testa il reale valore di mercato della propria abitazione. Un maggior numero di compravendite garantisce di per sé una maggior stabilità di fondo al mercato, proprio perchè esso è più ancorato al reale prezzo di mercato. Un mercato, quello statunitense, che potrà avere delle oscillazioni cicliche, come è normale per tutti i mercati, per il prevalere ora della propensione all'acquisto ora di quella alla vendita. Ma che corre meno il rischio strutturale del formarsi di "bolle" ed eccessi. I mercati più a rischio, questo vale per tutti i mercati, rimangono quelli dove prevalgono sempre o i compratori o i venditori, nel primo caso avremo un mercato sopravvalutato, con il formarsi della "bolla", nel secondo sottovalutato. Rischio che si presenta nel momento in cui si rovescia la tendenza che si è mantenuta per un lungo arco di tempo, con conseguente rischio di forti oscillazioni nei prezzi.

Seconda considerazione. Nessuno può conoscere l'andamento dei mercati. Tanto meno quello del mercato immobiliare a New York. Mercato comunque nel quale i prezzi non risultano, dai dati medi ufficiali forniti, ancora scesi ( anche se in questo momento si possono fare sicuramente buoni affari ), rispetto ad un anno fa. Nessuno può sapere se in futuro scenderanno. O se la tendenza in atto si stia per interrompere e riprenderanno a salire. Ma sicuramente un investitore italiano deve mettere in conto che si è aperta una finestra, con l'attuale livello dei cambi euro/dollaro, finestra che può forse rimanere aperta a lungo, anche molto a lungo. Forse per sempre. Ma nessuno può essere certo di questo o se invece questo livello di cambio si protrarrà solo per alcuni anni o per alcuni mesi. L'attuale livello dei cambi produce un prezzo al metro quadro espresso in euro, al momento sicuramente molto interessante. La verifica può essere fatta con estrema semplicità. E sufficiente paragonare i valori al mq. indicati nelle opportunità selezionate in questo web site con i prezzi richiesti correntemente nelle capitali economiche o legislative italiane ed europee. Questo vale sia per le considerazioni riguardo al cambio che per quelle precedentemente fatte riguardo al cosiddetto pericolo di "bolla immobiliare" determinata dalla sovravvalutazione dei prezzi. Considerando inoltre che stiamo parlando di un bene reale (un immobile forse è il bene reale per eccellenza), ne discende il fatto che, sul medio termine e senza l'uso di una leva finanziaria elevata, l'acquisto di un bene reale annulla il rischio cambio. In quanto i prezzi per la legge della domanda e dell'offerta sempre più globalizzata, tendono a tornare in equilibrio. Oggi la libera circolazione dei capitali, rende di fatto il mercato immobiliare di tutti i Paesi Occidentali un unico mercato. I vincoli rimasti non sono tanto quelli fiscali ed amministrativi ma solo quelli relativi allo sforzo psicologico di affrontare le difficoltà della lingua e dell'apprendimento delle norme di base. Queste difficoltà rallentano (sempre di meno), ma non arrestano l'inevitabile riequilibrio dei valori, al di là delle oscillazioni valutarie.

Conclusioni: Il mercato immobiliare Statunitense e quello dello Stato di New York in particolare, è assolutamente trasparente con una serie di normative tese a tutelare in particolare modo la figura dell'investitore considerato, a ragione, il motore della crescita economica. La scelta del momento di ingresso spetta ovviamente all'investitore ma sicuramente parametri come la comparazione dei prezzi ( si tratta degli Stati Uniti d'America non di un paese esotico qualunque) e la verifica in loco del livello di conservazione o di qualità dei servizi offerti possono aiutare a prendere una decisione ponderata. Si tratta in definitiva di un mercato evoluto ma che nello stesso tempo offre la massima tutela alla figura dell'investitore. Un ottimo mercato nel quale investire nello scenario internazionale. Ultima considerazione: visto l'attuale fase di mercato in questo momento le opportunità si presentano più sul mercato dell'"esistente", più flessibile, che su quello del "nuovo" inevitabilmente più rigido.

 

 

 

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